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2004年房产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题

[09-10 15:22:27]   来源:http://www.jzzl8.com  理论与实务   阅读:6269

概要: . 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)1、房地产具有供给有限特性,本质上是( )。A、土地总量有限 B、规划限制 C、房地产不可移动 D、价值量大2、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20 m2,分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )
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一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

1、房地产具有供给有限特性,本质上是(    )。

A、土地总量有限     B、规划限制  
C、房地产不可移动   D、价值量大

2、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20 m2,分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为(    )。

A、1667元/ m2   B、1765元/ m2   C、1875元/ m2   D、2000元/ m2

3、某宗土地面积2000 m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是(    )。

A、建筑物地面一层建筑面积为800 m2,总建筑面积为5000 m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400 m2,总建筑面积为5000 m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600 m2,总建筑面积为5500 m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600 m2,总建筑面积为2500 m2

4、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及(    )。

A、相应配套的基础设施      B、土地的形状
C、组合完成的功能          D、立体空间

5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用(    )的行为。

A、宅基地所有权            B、空间利用权
C、地役权                  D、建筑物相邻关系

6、某宗面积为3000 m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/ m2。现按规划拟该为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价(    )。

A、78万元   B、882万元   C、1210万元   D、1272万元

7、某幢可出租房地产尚有一年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/ m2,现房出租的年末净收益为500元/ m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/ m2计,该幢房地产目前的价格应为(    )。

A、4400元/ m2   B、 4409元/ m2   C、4445元/ m2   D、4455元/ m2

8、一套建筑面积为100 m2,单价为2000元/ m2的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的(    )。

A、实际单价为2000元/ m2,实际总价为30.16万元
B、实际单价为1950元/ m2,实际总价为20万元
C、实际单价为2000元/ m2,实际总价为20万元
D、实际单价为2000元/ m2,实际总价为28.16万元

9、同区位的甲、乙、丙三种房地产,当价格变化百分比为10%时,需求量变化百分比分别为30%、10%、0,则甲、乙、丙三种房地产的需求价格弹性数值类型分别是(    )。

A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D、富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10、现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为(    )。

A、存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B、存量+新开发量+该种房地产与其他种类房地产之间转换总量-拆毁量
C、存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D、存量+新增竣工量-拆毁量

11、城市房屋拆迁补偿估价中,实行房产权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则(    )。

A、估价时点为未来,估价对象为未来状况
B、估价时点与估价对象均为现在
C、估价时点为现在,估价对象为未来状况
D、估价时点为现在,估价对象为过去状况

12、某建筑物的建筑面积为2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2,建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。则该建筑物的成新率为(    )。

A、 44%       B、50%       C.、67%       D、94%

13、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。若改为直接比较判定,将出现(    )的情形。

A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/ m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/ m2。则该可比实例在2004年10月末的价格为(    )。

A、2648元/ m2   B、2688元/ m2   C、2708元/ m2   D、2734元/ m2

15、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近的某可比实例有关资料如下:成交价格为4000元/ m2,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于(    )。

A、3790元/ m2   B、4238元/ m2   C、4658元/ m2   D、4663元/ m2

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