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2016《房地产估价理论与方法》模拟试题三及答案

[10-14 18:39:11]   来源:http://www.jzzl8.com  理论与实务   阅读:6254

概要:1、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为( )万元。A、4580B、5580C、6580D、75802、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为
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  1、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为( )万元。
  A、4580
  B、5580
  C、6580
  D、7580
  2、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为( )。
  A、1.05
  B、0.98
  C、0.95
  D、1.03
  3、在评估一宗房地产的价格时,一般要求同时采用( )方法。
  A、一种或一种以上的
  B、两种或两种以上的
  C、三种或三种以上的
  D、四种或四种以上的
  4、一般来说,在完全竞争条件下,在同一街道,不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序,正确的是( )。
  A、百货商店、男人服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店
  B、百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男人服装店、杂货店
  C、珠宝店、百货商店、男人服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店
  D、珠宝店、百货商店、男人服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店
  5、市场法中区位状况修正的内容包括( )等项。
  A、建筑规模
  B、临路状况
  C、楼层
  D、建筑容积率
  6、当收益年限为有限年,且净收益在未来的前f年有变化的公式为( )。
  


  7、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动。合法权益应包括( )等方面。
  A、合法交易
  B、合法产权
  C、合法使用
  D、合法处分
  8、在其他条件不变的前提下,建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向,下面描述正确的为( )。
  A、居民区的房地产增值,工业用地房地产贬值
  B、居民区的房地产增值,工业用地房地产增值
  C、居民区的房地产贬值,工业用地房地产增值
  D、居民区的房地产贬值,工业用地房地产增值
  9、同一块土地,在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同,会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种:①未征用补偿的农地,取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平"或以上开发的土地:③已作“三通一平"或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁,支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。
  A、①③④⑤
  B、①②④⑤
  C、①②③⑤
  D、①②③④⑤
  10、新开发土地包括( )后进行了“三通一平”等开发的土地。
  A、填海造地
  B、开山造地
  C、退耕地
  D、征用农地
  11、某建筑物实际经过年数为lO年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
  A、43.2%
  B、50%
  C、56.8%
  D、70%
  12、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格,也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格,一般叫做( )。
  A、房地产的供给价格
  B、房地产的需求价格
  C、房地产的市场价格
  D、房地产的均衡价格
  13、一般来说,在完全竞争条件下,零售业的经济地租曲线梯度最大,其在市中心所能产生的经济地租为各用途之最。( )
  A、对
  B、错
  14、在市场法估价中,可比实例的房地产状况,应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。( )
  A、对
  B、错
  15、 要求评估的是合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同,从理论上讲,( )。
  A、一个良好的评估价格=账面价格=市场价格
  B、一个良好的评估价格=理论价格=成交价格
  C、一个良好的评估价格=原始价格=投资价格
  D、一个良好的评估价格=正常成交价格=市场价格
  16、在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。
  A、拟采用的估价技术路线和估价方法
  B、拟调查搜集的资料及其来源渠道
  C、预计所需的时间、人力、经费
  D、估价作业步骤和时间进度安排
  17、在运用假设开发法时,不应考虑某些无形收益。( )
  A、对
  B、错
  18、低价格房地产政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )
  A、对
  B、错
  19、影响房地产价格的人口因素有( )。
  A、人口数量
  B、人口素质
  C、家庭人口规模
  D、家庭人口结构
  20、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有( )。
  A、规模报酬规律
  B、收益递增原理
  C、收益递减原理
  D、均衡原理
  21、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。
  A、期初
  B、期中
  C、期末
  D、年末
  22、利率的上升对房地产价格有很大的影响,其影响表现为( )。
  A、利率上升会增加房地产开发的投资利息,使房地产价格上升
  B、利率上升会减少房地产需求,使房地产价格上升
  C、利率上升使折现率上升,从而使房地产价格下降
  D、综合来看,利率上升,房地产价格会下降
  23、关于收益法适用的条件是( )。
  A、房地产的收益和风险都能较准确地量化
  B、房地产将出租或出售
  C、有收益或有潜在收益的房地产
  D、房地产将用于商业用途
  24、当两宗相邻的房地产合并交易时,房地产的价格常会受到( )的影响。
  A、地理位置
  B、土地形状
  C、土地面积
  D、建筑规模

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