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2016年房地产估价师理论与方法自测试题

[10-14 18:38:53]   来源:http://www.jzzl8.com  理论与实务   阅读:6287

概要:1.某期房年后建成入住,类似现房的价格为5 000元/㎡,出租的年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/㎡。A.4395B.4486C.4636D.48502.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为( )万。A.370B.
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  1.某期房年后建成入住,类似现房的价格为5 000元/㎡,出租的年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为(  )元/㎡。

  A.4395

  B.4486

  C.4636

  D.4850

  2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为(  )万。

  A.370

  B.385

  C.420

  D.550

  3.一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:

  (1)要求在成交日期一次性付清;

  (2)如果在成交日期一次性付清,则给予5%的折扣;

  (3)首付款20万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限15年,按月等额偿还贷款;

  (4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

  (5)自成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。

  上述情况中,存在名义价格的是(  )。

  A.第(1)、(3)种情况

  B.第(3)、(4)、(5)种情况

  C.第(2)、(4)种情况

  D.第(2)、(4)、(5)种情况

  4.一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是(  )。

  A.上涨

  B.下跌

  C.保持相对稳定

  D.先涨后跌

  5.评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是(  )。

  交易实例  建筑面积(m2)  用途  价格

  (元/m2)  成交日期  区位  正常情况

  甲  120  居住  5800  2007年8月  同一供需圈  正常交易

  乙  105  居住  6000  2008年6月  同一供需圈  正常交易

  丙  140  办公  6500  2008年9月  同一供需圈  正常交易

  丁  115  旅馆  6100  2008年7月  不同供需圈  正常交易

  A.甲

  B.乙

  C.丙

  D.丁

  
       

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  6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中(  )。

  A.区位因素

  B.社会因素

  C.实物因素

  D.权益因素

  7.房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的(  )。

  A.配套设施建设的限制

  B.房地产使用管制

  C.房地产权利的设立和行使限制

  D.房地产相邻关系的限制

  8.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是(  )。

  A.收益递增递减原理

  B.均衡原理

  C.替代原理

  D.适合原理

  9.某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(  )。

  A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去

  B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在

  C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在

  D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去

  10.运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用(  )的收益估计值。

  A.较高

  B.较低  C.最高

  D.居中

  11.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为(  )元/㎡。

  A.3673.20

  B.3673.68

  C.3790.43

  D.3790.93

  
       

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 12.某期房尚有1年时间才可以投入使用,与其类似的现房价格为3600元/m2,出租的年末净收益为300元/m2,假设折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的2.5%,该期房目前的价格( ) 元/m2。

  A.3322.22

  B.3232.22

  C.3600.00

  D.3510.00

  13.某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺,成交总价为0万美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为7%),首付35万美元,半年后付35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为(  )元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

  A.17484

  B.19020

  C.19754

  D.20539

  14.某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡,贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为(  )元/㎡。

  A.55.20

  B.103.22

  C.109.63

  D.114.82

  15.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是(  )。

  A.16%

  B.42%

  C.58%

  D.84%

  16.某旧住宅,测算其重置价格为40万元人民币,地面门窗等破旧引起的物质折旧为3万元,因户型设计不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元,由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元,该旧住宅的折旧现值为( )

  A.40

  B.30

  C.25

  D.22 17.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,已使用10年,不可续期(土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为(  )万元。

  A.95.40

  B.97.87

  C.98.55

  D.99.33

  18.某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元,受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年,报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为(  )万元。

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