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2016房地产估价师考试《经营与管理》备考资料(4)

[10-14 18:38:53]   来源:http://www.jzzl8.com  经营与管理   阅读:6426

概要:1.房地产价格的形成条件(1)一种物品有用,是指它能够用来满足人们的某种需要,经济学上称为有使用价值。(2)一种物品稀缺,是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。(3)人们对一种物品有需求,是指不仅愿意购买它,而且有能力购买它。2.房地产价格的特征(1)房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。(2)房地产价格受区位的影响很大。(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格。(4)房
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  1.房地产价格的形成条件

  (1)一种物品有用,是指它能够用来满足人们的某种需要,经济学上称为有使用价值。

  (2)一种物品稀缺,是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。

  (3)人们对一种物品有需求,是指不仅愿意购买它,而且有能力购买它。

  2.房地产价格的特征

  (1)房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。

  (2)房地产价格受区位的影响很大。

  (3)房地产价格实质上是房地产权益的价格。

  (4)房地产价格形成的时间较长。

  (5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

  3.房地产供求状况的类型

  (1)全国房地产总的供求状况。

  (2)本地区房地产的供求状况。

  (3)全国本类房地产的供求状况。

  (4)本地区本类房地产的供求状况。

  4.使用价值和交换价值的关系为:没有使用价值肯定就没有交换价值,但是反过来却不一定成立,即没有交换价值不一定没有使用价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

  
       
       
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  5.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的区别

  (1)正常成交价格形成的条件:①公开市场;②交易对象本身具备市场性;③众多的买者和卖者;④买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿;⑤理性的经济行为;⑥买者和卖者都具有完全信息;⑦适当的期间完成交易。

  (2)一般地说,成交价格围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动。就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言,房地产估价是评估房地产的市场价格。建设工程教育网

  6.三种评估价格的趋向

  (1)当房地产市场比较成熟且处于正常状态时,市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致。

  (2)在房地产市场存在泡沫的情况下,市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值。反过来,如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值时,则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在着泡沫。

  (3)当成本法求得的价值(不考虑经济折旧)大大高于市场法或收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气,反之,说明房地产供不应求。建设工程教育网

  评估价值不是事实,但合格的房地产估价师所评估出的价值应当是基本一致的,彼此之间的差异会在合理的误差范围内。

  7.公开市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值的关系建设工程教育网

  原始价值高于账面价值,投资价值大于或等于市场价值,谨慎价值低于市场价值,清算价值低于公开市场价值,快速变现价值低于市场价值,在用价值一般低于市场价值,但如果现状使用是最高最佳使用的,则在用价值等于市场价值

  
       
       
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