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商住公寓撬动投资市场

[09-15 15:28:07]   来源:http://www.jzzl8.com  考试技巧   阅读:6668

概要: 同样是商住楼,5年前市场热卖的是住宅立项的写字楼,现如今市场比比皆是的是商业或综合立项的公寓楼,购买者是毕业没几年的小年轻,或者是有钱没处花的投资者,又或者是初出茅庐的创业者,小户型、低总价,再加上便利的交通,较高的投资回报率,成为此类项目热销的基本要素。但是,业内人士对此类产品天生的致命缺点使用年限太短,表示了担忧,认为这将严重影响到它的未来投资空间及后期销售。 购房案例 在小阳春
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   同样是商住楼,5年前市场热卖的是住宅立项的写字楼,现如今市场比比皆是的是商业或综合立项的公寓楼,购买者是毕业没几年的小年轻,或者是有钱没处花的投资者,又或者是初出茅庐的创业者,小户型、低总价,再加上便利的交通,较高的投资回报率,成为此类项目热销的基本要素。但是,业内人士对此类产品天生的致命缺点使用年限太短,表示了担忧,认为这将严重影响到它的未来投资空间及后期销售。

   购房案例

  在小阳春到来之际,张小姐动了投资的念头,由于几年内还没有自己居住的需要,张小姐把目光投向了50年产权的酒店式公寓,这些公寓由于产权年限少,所以总价相对同等地区的70年产权住宅来说要便宜一些,张小姐经过一番考察,在东三环附近购买了一处小户型酒店式公寓,总价110万左右,算上装修120万,张小姐说:“买这处房子并不指望升值多少赚钱,只是现在经济形势低迷,钱投在股市里也不放心,买房子就当是存钱了,等什么时候楼市好转了,再卖出去,因为本身没打算自己住,所以也不在乎水电价格之类的问题。在卖出去之前,还能赚几年租金。比在银行存钱划算。” 

  项目井喷www.jzzl8.com

  3年前,明天第一城热卖时,市场对50年产权的住宅还充满了争议,但如今,40年、50年产权的住宅、公寓项目竟然比比皆是,从各项目的宣传看,似乎都卖得风生水起,红红火火,好像购房者考虑的只剩下自住是否方便、投资收益比是否合适了。 

  据统计,目前市场在售的商业或综合立项的住宅或公寓项目,已经超过了30个,达到历史供应最高峰。 

  从具体情况看,这些项目分别位于各个城区,位置都比较好,不少项目紧邻已建或在建地铁站。户型上,普遍以零居、一居室为主,两居室为辅。绝大部分项目都是精装修,部分项目还送家电。 

  三种客户 

  据了解,目前此类项目主要有三种客户群体,一类为纯粹的投资者,这类客户的经济实力较雄厚,有些已经是多次置业;一类为年轻的单身白领,追求居住在闹市中,周边有齐全的配套服务设施,但购房能力又相对有限,因此购买后先作为过渡型居住,未来再用于投资;第三类则是创业者,商业立项的公寓因为可以注册公司,加上面积小、总价低,就成为SOHO办公群体及小创业者的选择目标。 

  在调查中,目前各项目接待的主要是自住者,其他两类为辅,但自住者多表示不会长期居住,所以对项目的未来投资性很关注。 

  销售两重天

  虽然项目很相似,但销售情况却差异甚大。 

  有销售很好的,据统计,其中1/3的项目今年以来的销售金额过亿元,如东亚三环累计销售2.9亿元,东亚上北销售3.26亿元,润枫嘉尚销售1.34亿元、青年工社销售2.1亿元。但部分项目销售业绩非常惨淡,东直门附近某项目销售仅4套,销售总金额不足800万元;方庄桥附近某项目销售不足10套,销售总金额也不足800万元。 

  据了解,销售惨淡的项目除了价位过高外,劣质的装修也成为其滞销的原因之一。有购房者告诉,进入某个项目后,刺鼻的味道立刻打消了她的购买意向。 

  两大原因

  为什么一时间市场会出现如此之多的商业或综合住宅立项的住宅公寓项目?业内人士指出,一部分是顺势而为,另一部分是不得已而为之。 

  中原地产华北区域董事总经理李文杰认为,这主要是源于开发商对住宅销售市场的信心,这些商业地块通常地理位置都非常优越,往往位于土地资源十分稀缺的黄金地段,开发商认为做居住类产品的市场前景更好才出此举。 

  “此类项目面对的主要是有钱需要投资的人和年轻需要住房的人,项目虽然不大,但面对的市场巨大”,中经联盟秘书长陈云峰告诉,“再加上项目如果户型、定价做好,销售速度很快,资金能迅速回笼,所以开发商就顺势推出了这些项目。”

  而且,明天第一城、东亚奥北等早期项目的热销,也打消了部分开发商和消费者对产权限制的顾虑。 

  但与此同时,另外一些项目却纯属不得已而为之了,相对于城市的迅猛发展,城市规划总处于落后几年的位置,当年规划的商业用地,到开发时,很可能出现不适合开发商业的情况。例如当年明天第一城和东亚奥北的推出,就属于此类。虽然有两条地铁线和一个中转站,但是该地区规划了上百万平方米的商业,短时间内出现严重供大于求的情况,开发商只能考虑开发住宅。 

  转手不易 

  虽然此类产品部分项目目前销售很不错,但业内人士还是对此表示了忧虑。

  李文杰认为,此类项目的走红与近期住宅市场的销售火爆有直接的关系,但这类项目由于天生就存在很多缺陷,因而未来销售不容乐观。 

  另外,虽然此类项目目前的租售比高于普通住宅,投资回报不错,但从二手房市场看,转手的难度较大。业内人士认为,一方面这与开发商定价时透支了一定升值空间有关,但最关键的是这与此类项目使用年限短有直接联系。该人士分析,如果是商业立项的项目,只有40年产权,从开发商拿地到推到市场,一般要两年,就只有38年的使用年限,如果开发时再一耽误,很可能购房者入住时就只剩了35年,这样,即便马上进入二手房市场,也比普通住宅几乎少了一半的使用年限,这严重影响到接盘者的预期。


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编辑:建筑资料吧

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