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1996年土地估价师考试《土地估价实务》试题

[09-10 17:34:39]   来源:http://www.jzzl8.com  历年真题   阅读:6552

概要:一、综合计算实务(共3小题,第一小题20分,后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分)1、某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权,并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米,建筑面积2500平方米,当时出让地价为100万元,建筑造价为300万元,其经济耐用年限为48年,残值率为4%。
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一、综合计算实务(共3小题,第一小题20分,后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分)

1、某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权,并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米,建筑面积2500平方米,当时出让地价为100万元,建筑造价为300万元,其经济耐用年限为48年,残值率为4%。1996年11月该单位为与外商合资,需将该房地产评估作价,据调查,1991~1996年该地区物价指数平均每年上涨8%,目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩,土地开发费为2亿元/平方千米,当地银行货款年利率为12%,土地开发周期平均为一年,土地开发投资回报率为15%,当地土地增值收益率为15%,土地还原率为10%,目前该类建筑的重置价为1500元/平方米,试根据上述资料评估该单位房地产现值。

2、某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标,该宗地出让年期为40年,规划限定建造2万平方米的宾馆,据该公司进行的市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后客房平均出租率为80%,可经营面积比例为75%,年租金为600元/平方米,保险费不计,税金按年租金的12%计,年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年,残值为零,建筑费和专业费预计为1500元/平方米,第一年投入60%,第二年投入40%,货款年利率为15%,当地房地产综合还原利率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%,取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

3、一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A,经政府批准后投入至新设立的股份公司,现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料:

(1)A宗地周围地区1996年新征地资料,征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。

(2)与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗,宗地开发程度为七通一平,年出租净收益为23元/平方米。

(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地,1993年4月出让,出让年期为40年,开发程度为五通一平,出让地价为224元/平方米。

(4)当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米,从征地到完成三通一平的开发周期一年,土地开发资金利息率12%,投资回报率10%,土地增值收益率20%,土地还原利率8%。

(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为:五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米,七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。

(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况,除开发程度差异外,其他因素比较表为:

请根据上述资料,评估该宗地在1996年6月,达到三通一平条件,50年土地使用权价格。

二、问答题(20分)

某工业集团拟将其下属的A企业进行股份制改造,A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000平方米,所在区域的工业用地基准地价为350元/平方米。根据股改要求,土地将采用国家作价入股方式进行处置,由于受总股本额限制,该集团要求投入的土地资产不超过2亿元。现委托你进行评估,请问可否满足该集团的要求?如可以,可通过哪几种方法使总估价额不超过2亿元?

三、估价实务分析(本部分由两个报告构成,每个报告50分。请认真阅读案例报告并加以分析,指出存在的问题,并说明原因)

报告一  土地估价技术报告

第一部分    总 述

一、估价项目名称:××××地价评估

二、委托估价方:××××市新区塑料建材厂(其他略)

三、受托估价方:××××市地产评估咨询中心(其他略)

四、估价对象:本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。

五、估价目的:本报告为××××市新区塑料建材厂抵押货款提供地价依据。

六、估价依据:(略)

七、地价定义:50年土地使用权的现实市场价格

八、估价期日:1996年5月20~6月1日

九、估价日期:1996年5月31日

十、估价结果:

总地价:1551.88万元;单位地价:519元/平方米
楼面地价:1174元/平方米
评估价格货币种类:人民币

十一、需要特殊说明的事项

(1)此项评估是评估期日的价格现值,假设在此期间物业价格值保持稳定。

(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押货款提供地价依据,用于其他方面的可行性未做探讨。

(3)楼房没有进行结构测试和检验设施,因此不能确定其设施的完备性。

(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。

(5)本报告有效期为半年。

(6)本报告全文或部分内容公布之前,需征得本中心同意,国家法律规定者除外。



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十二、土地估价人员

李洪   经济师
盛唐   工程师

一九九六年六月八日

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位置状况

待估宗地位于××××市新区××××号,属工业用地,宗地四至东为×公司;西为×路;南为×道;北为×厂。占地面积29887.5平方米,土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为:××国用(96)字第411号。

2、土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权,使用期限为50年,剩余45年,已使用5年,该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利,地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

3、建筑物和地上附着物状况

××塑料建材厂除办公楼四层外,其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房,砖混结构,耐用年限30年,建筑面积13217.39平方米,均为水泥地面,内墙为涂料粉刷,外墙水扫石装饰,建筑高度12米,门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1、一般因素

××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来,由于受市场影响,效益开始滑坡,经营处于低谷,导致该厂负担沉重,资金较为紧张,影响了发展,职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策,该企业已经转变经营机构,正在新上国家级项目。

2、区域因素

该宗地土地级别二级甲工业用地,但交通条件较优越,新城道为城市生活型主干道,有通往市区和外县的公共汽车,各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套,环境有轻度污染,市政设施良好,上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通讯线路与市区电话联网,可以全国直拨。供暖为统一供热,是较为理想的工业用地。

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编辑:建筑资料吧