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2016年土地估价师《土地估价实务》模拟题(二)

[10-14 18:38:53]   来源:http://www.jzzl8.com  土地估价实务   阅读:6592

概要:第一部分 计算题共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权,面积1000平米,同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺,建筑物耐用年限为50年,残值率为5%,目前重置价格为2500元/平米,该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职
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  第一部分 计算题  共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。

  一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权,面积1000平米,同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺,建筑物耐用年限为50年,残值率为5%,目前重置价格为2500元/平米,该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工,每月租金30元/平米,同类商铺市场租金一般为每月50元/平米,土地还原率为4%,房屋还原率为5%,每年需支付税金20元/平米,管理费为同类租金的5%,年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。请评估该宗地在2004年9月的价格。

  二、某开发区土地总面积5000亩,已完成“七通一平”建设,公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价,出让土地使用年限为50年。据测算,该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,土地开发周期为2年,第一年投资额占40%,各年内均匀投入,贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%,土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。

  三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?

  项目其他资料如下:

  1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。

  2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。

  3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。

  4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。

  第二部分 案例分析

  共1题,60分。包括一个地价评估与土地资产管理的实例,根据条件综合分析回答有关问题。

  四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及到A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000平方米。其中,宗地A为一旧住宅,土地总面积8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地总面积7000平方米,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地总面积为1500平方米,除让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000平方米,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏资金,该宗地已现值5年。

  上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.0-3.5。请根据以上情况,回答下列问题:

  1、市土地储备收购中心在对宗地A进行收购补偿时时,有人认为只要对房屋进行补偿,不包括土地补偿,请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确,并简述理由;

  2、为保证企业甲的顺利搬迁,市土地储备收购中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地进行评估,请简述评估思路;

  3、根据国家有关规定,市土地储备收购中心在收购宗地C时,应对公司乙的土地使用权进行补偿,请问:如何确定补偿价格?

  4、根据法律规定,对宗地D应如何处置,并说明法律依据;

  5、该中心区域整理后,拟将土地进行公开出让,请问可采用哪几种方式出让,并简述不同出让方式的基本特点;

  6、市土地储备收购中心为确定公开出让底价,拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估,请问:

  (1) 该土地估价机构接受委托后,应按何程序进行评估;

  (2) 可以选用哪两种方法进行估价,为此应收集哪些资料。第三部分 土地估价报告改错题

  五、共1题,40分。本题包括一个土地估价技术报告,其中存在多处错误,请指出报告中的错误。每指出一处错误并能简述原因的,得3分,最高得分40分,只指出错误但没有说明原因的不得分。

  土地估价技术报告

  第一部分 总 述

  一、估价项目名称

  公司位于××区××路××号用地地价评估

  二、委托估价方(略)

  三、受托估价方(略)

  四、估价对象

  估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地,面积595.58平方米。

  五、估价目的

  本次评估是委托方提供该宗地的土地使用权价格,为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据

  六、估价依据

  (1)《中华人民共和国土地管理法》

  (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

  (3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

  (4)《城镇土地估价规程》。

  (5)《土地估价报告规范格式》(1996)

  (6)××省关于土地管理的法律、法规。

  (7)评估委托书

  (8)估价对象《房屋所有权证》

  (9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

  七、价格定义

  估价对象作为商业用地,在容积率为4.9,开发程度不场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下,于估价期日的四十多年的土地价格。

  八、估价期日:一九九九年十二月三十一日。

  九、估价日期:一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。

  十、估价结果

  估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上,依据科学的估价程序,确定估价结果为:

  委估土地面积:595.58平方米

  单位面积地价;4485.25元/平方米

  总地价:2671325元

  大写:(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟参佰贰拾伍元整。

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编辑:建筑资料吧