当前位置:建筑资料吧建筑考试频道土地估价师考试考前辅导土地估价实务2016年土地估价师《估价实务》备考答疑精选

2016年土地估价师《估价实务》备考答疑精选

[10-14 18:39:11]   来源:http://www.jzzl8.com  土地估价实务   阅读:6521

概要:张老师,有一例题中提到建筑物残值率为10%,,但在解答过程中未扣除此项,为什么?题目如下:例题3:1.估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1500元,残值率为10%,A地块面积450㎡,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每月实收
2016年土地估价师《估价实务》备考答疑精选,标签:试题,真题免费下载,http://www.jzzl8.com

  张老师,有一例题中提到建筑物残值率为10%,,但在解答过程中未扣除此项,为什么?

  题目如下:

  例题3:

  1.估价对象概况

  某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1500元,残值率为10%,A地块面积450㎡,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%。

  2.估价要求

  试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

  3. 估价过程

  (1)该宗土地与房屋出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。

  (2)计算出租总收益:

  收益应采用客观收益,即每月每平方米30元。

  年总收益=30×400×12=144000元

  (3)计算出租总费用

  总费用包括以下几项:

  ①年税金=20×400=8000元

  ②年管理费=30×400×12×4%=5760元

  ③年维修费=1500×400×2%=12000元

  ④年保险费=1500×400×0.2%=1200元

  ⑤计算房屋年折旧费

  房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。但本案例中土地使用权出让年限,即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限,而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定,土地使用权期满而使用者未申请续期的,土地使用权由国家无偿收回,关于地上建筑物的处置,《城市房地产管理法》未作具体规定,而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。对本案例而言,使用者可使用房地产年限为51-1=49;而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此,整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回,以回收整个投资。因此,本案例中房屋年折旧费为:

  年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元

  所以:总费用=①+②+③+④+⑤=39205元

  (4)计算房屋出租年纯收益:

  ①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限

  =1500×400-12245×3=563265元

  ②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

  =563265×6%=33795.9(元)

  (5)计算年土地纯收益:

  土地年纯收益=(2)-(3)-(4)

  =144000-39205-33795.9=70999.1(元)

  (6)确定1999年11月的土地使用权价格

  案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年,因此土地使用权价格为:

  回答:

  题目中:公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年,可以看出经济耐用年限长于土地使用年限,根据国务院令,此建筑不计算残值,具体讲解建议看一下:

  如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限,即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定,土地使用期满而使用者未申请续期的,土地使用权由国家无偿收回,关于地上建筑物的处置,《城市房地产管理法》未作具体规定,而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此,土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样,当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时,按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限,在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为:

  年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限

  房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

  张老师,您好。在您讲的实务第27讲基准地价系数修正法中,我觉得公式欠妥,Pi=[P×(1±K)×T×Kij±F] ×y

  我觉得应该为Pi=P×(1±K)×T×Kij×y±F ,为什么呢,因为年期修正也是以基准地价为基础修正的,它和期日修正、容积率修正一样,都是以基准地价P为基准,所以应放在前面,修正完了以后最后再加减开发程度差异,我觉得这样才符合逻辑,才符合以基准地价内涵为基准的系数修正。

  回答:

  按照基准低价的内涵,应当进行开发程度修正,然后再进行年期修正。因为进行开发程度修正后,才能达到基准地价修正后的样点地价价格,最后,进行年期修正。得到土地价格。

  老师我想问一下。。。在制定容积率表和地价修正系数表的时候,,怎么确定他是用定比或是用环比呢?(如(1+1%)n次方,1%*n,)

  回答:

  假如说是增加,那么要用定比,假如说是递增需要用环比。

  (1)市场比较法测算中,交易日期修正指数(地价指数)的确定。在计算地价指数时,应注意两点:一是根据不同时段的地价变动差异,分段计算;二是根据地价变动的不同规律,采用不同的公式计算。

  1)如果某类用地的地价变动用百分点形式表示,通常表述为地价以某年为基期,以后平均每年(或每月)增加几个百分点。则基期年的地价指数为100,以后某一时点的地价指数为:

  地价指数=∑ni×ri+100 (i=1……t)

  式中:n代表年(月)数;r表示每年(月)增加的百分点;i表示不同期间;t表示期间数。

  2)如果地价变动用环比形式表示,通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几,则基期年的地价指数为100(基期年可根据情况确定,不影响计算结果,但只能有一个基期年),以后某一时点的地价指数计算公式为:

  地价指数=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)

  
        www.jzzl8.com
Tag:土地估价实务试题,真题免费下载土地估价师考试 - 考前辅导 - 土地估价实务

编辑:建筑资料吧