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2016年土地估价师考试《估价实务》精选试题(1)

[10-14 18:39:11]   来源:http://www.jzzl8.com  土地估价实务   阅读:6191

概要:单选题:1、采用收益还原法进行地价评估时,所考虑的经营费用不同于会计的成本费用,如前者不包括( )。A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用标准答案:b解析:根据企业经营费用的计算,可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用,那么其中是没有改扩建费用的。2、在收益还原法中,可以直接用于评估土地价格的是( )A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益
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  单选题:

  1、采用收益还原法进行地价评估时,所考虑的经营费用不同于会计的成本费用,如前者不包括( )。

  A.职工工资

  B.改扩建费用

  C.房屋火灾保险

  D.维修费用

  标准答案:b

  解析:根据企业经营费用的计算,可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用,那么其中是没有改扩建费用的。

  2、在收益还原法中,可以直接用于评估土地价格的是( )

  A.实际收益

  B.客观纯收益

  C.实际纯收益

  D.实际总收益

  标准答案:b

  解析:根据收益还原法,总收益的计算方法,可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益,计算时应当计算客观纯收益。

  
       
       
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  3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零,则无限年期土地使用权的价格计算公式为( )。

  A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

  B.P=a/r

  C.P=a/(r±s)

  D.P=a/r±b/r2

  标准答案:b

  解析:根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零,土地使用年期无限的土地价格计算公式为:

  P=a/r

  式中:P——土地价格;

  a——土地纯收益;

  r——土地还原率。

  可知答案为B.P=a/r

  4、收益还原法不适宜用于评估( )用地。

  A.商业

  B.写字楼

  C.酒店

  D.学校

  标准答案:d

  解析:根据收益还原法的适用范围,学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产,不适合用收益还原法进行计算。

  
       
       
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  5、房地出租中,( )的费用计算与房屋重置价无关。

  A.管理费

  B.维修费

  C.保险费

  D.房屋折旧费

  标准答案:a

  解析:管理费是年租金得2%-5%,与房屋重置价无关。

  6、一宗土地,目前的纯收益为80万元,还原率为6%,若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元,该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。

  A.1350

  B.1533

  C.1611

  D.1722

  标准答案:c

  
       
       
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  7.土地使用年期无限时的计算公式

  P=a/r±b/r2

  式中:P、a、r含义同前;

  b——纯收益的等差级数递增或递减的数额,如纯收益第一年为a,则第二年为a±b,第三年为a±2b,第n年为a±(n—1)b。公式中符号,当纯收益按等差级数递增时取加号,递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2, 带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

  8、收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )的基础上计算的。

  A.经营收益

  B.总收益

  C.总费用与总收益之和

  D.纯收益

  标准答案:d

  解析:根据收益还原法的原理,应当是每年预期的纯收益。

  9、收益还原法可用于( )。

  A.评估土地价格

  B.评估房产价格

  C.评估不动产价格

  D.评估承租土地使用权价格

  标准答案:a, b, c, d

  解析:根据收益还原法的适用范围,可以知道ABC,是正确答案,评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法,相当于一定年期的评估土地价格。

  
       
       
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  10、采用收益还原法进行地价评估时,房地产总收益的来源主要包括( )。

  A.土地租金

  B.房地出租的租金

  C.房屋折旧费

  D.利息

  标准答案:a, b, d

  解析:根据收益还原法的总收益计算方法,可知道土地租金、房地出租的租金,利息也应当计算到总收益里面。

  11、计算房地出租的总费用应包括( )。

  A.管理费

  B.维修费

  C.房屋折旧费

  D.空房损失费

  E.保险费

  标准答案:a, b, c, e

  解析:根据房地出租的总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费。

  
       
       
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