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2016年土地估价师实务基础:成本逼近法概念

[10-14 18:39:11]   来源:http://www.jzzl8.com  土地估价实务   阅读:6665

概要:成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资,包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土地价格的基础部分,并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要
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  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

  成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资,包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土地价格的基础部分,并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得的收益,从而求得土地价格。

  计算公式:

  土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益

  其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育,交易实例少的地区;工业用地,城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。

  土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正,确定待估土地的最终价格。

  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

  成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资,包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土地价格的基础部分,并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得的收益,从而求得土地价格。

  计算公式:

  土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益

  其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育,交易实例少的地区;工业用地,城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。

  土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正,确定待估土地的最终价格。

  
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