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2016年土地估价师《土地估价实务》应试指导(一)

[10-14 18:39:11]   来源:http://www.jzzl8.com  土地估价实务   阅读:6245

概要:好的报告主要表现为:第一、报告内容全面,正文内容和附件资料齐全、配套;第二、公正客观,估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分;第三、用词准确,报告文字表述严谨、逻辑性较强;第四、评估结果基本准确,符合市场行情;第五、报告装订整齐、美观、统一。在实际工作中,审查报告的重点除了产权状况外,还有通过对估价对象客观的分析,对偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议,以避免国家或当事人的重大损失。
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  好的报告主要表现为:

  第一、报告内容全面,正文内容和附件资料齐全、配套;

  第二、公正客观,估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分;

  第三、用词准确,报告文字表述严谨、逻辑性较强;

  第四、评估结果基本准确,符合市场行情;

  第五、报告装订整齐、美观、统一。

  在实际工作中,审查报告的重点除了产权状况外,还有通过对估价对象客观的分析,对偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议,以避免国家或当事人的重大损失。

  报告审查的主要内容:

  1、审查估价对象,其中包括权属、估价时点、估价作业日期和有关证明材料;

  2、审查估价目的,包括价格定义、价值类型;

  3、审查估价数据,包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠?估价结论是否得到相关数据的支持?

  4、审查估价方法,采用的方法是否合理,数据分析是否科学?

  5、审查估价条件,包括是否考虑得出估价结论的必要性,以及应用估价结论的限制条件,对房地产最高最佳使用评价的结论及其使用建议是否合理?风险分析是否恰当?

  估价方法要点之一:市场比较法

  应用市场比较法估价,要按照《规程》规定,选择具有替代性的、估价时点近期的,市场上交易的类似比较实例,进行因素比较作适当修正后,确定待估宗地的土地价格,要求比较实例不得少于三个。估价中,除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致,在地域上属近邻区域或类似区域外,对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求:

  1、比较实例选择

  所选实例应是实际交易实例,并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)。比较案例选择(大于或等于三个)要求:

  ①与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别,且基础设施完善程度相近。如同区域无案例,可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例,但选择案例的交易价格不能相差太大,根据经验不能超过25%)。

  ②与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类),如无用途相同案例,可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住,如工业可选择仓储,前提是已有一至二个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修正。

  ③与待估宗地的交易类型(价格类型)相同,交易类型一般包括出让,转让,股份制改造,租赁,抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的

  a:如果市场比较稳定且交易较少,比较的有效期限可延长,即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过三年);

  b:如市场变化比较快且交易活跃,则比较的有效期要缩短(最长不超过1至2年),一般交易案例的有效期最长不超过三年;

  ⑤交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。

  ⑥价格内涵要一致,比如开发程度、市区的五通一平与郊区的差异:是基底的价格还是含分摊面积的价格等。

  按上述要求选择好比较案例后,分别进行描述,描述内容(如有可能,最好到现场查看)如下:

  1、交易实例状况:

  a座落位置、形状、地质;

  b水、电、路、讯、暖等基础设施

  c商业繁华、交通等环境条件

  d土地利用现状与规范用途

  e有关地上建筑物的基本情况

  f权利状况和土地使用年限等

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  2、成交价格

  包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容,同时说明价格类型、价格水平及种类等。

  3、付款方式

  包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付支付等内容。

  4、成交日期

  一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。

  2、因素选择

  估价时选择的比较因素,应包括影响地价的全部主要因素,主要是区域因素和个别因素。以上因素 要与报告第二部分分析 的地价影响因素对应,不得漏掉重要因素,必要时应说明进行因素选择的依据。

  选择因素的原则:

  ①结合待估宗地所处区位及用途选择因素,用途不同影响地区地价的因素有差异,且影响程度不同。类型不一致,应进行交易类型的修正(除抵押评估外,一般不选择抵押实例)。

  ②成交日与待估宗地的估价期日应接近。

  ③选择地价影响因素时要全面分析,不要漏掉重要影响因素,且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应,必要时应说明进行因素选择的依据。

  因素选择正常情况下选如下因素,特殊情况相应增删因素:

  ⒈交易日期(必选)

  ⒉交易情况(必选)

  ⒊交易类型(必选)

  ⒋土地使用年限(必选)

  a基础设施善(用几通一平反映)

  b商业繁华度(商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映)

  c对外交通便捷度(用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映)

  d道路通达度(用道路类型、宽度反映)

  e公交便捷度(商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映)

  f环境质量优劣度

  g产业集聚(工业用地选)

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编辑:建筑资料吧