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2016土地估价师案例分析:城镇土地分等定级(2)

[10-14 18:39:11]   来源:http://www.jzzl8.com  相关知识与案例   阅读:6287

概要:三、土地分等定级体系与方法1.城镇土地分等定级体系城镇土地是城镇社会经济活动的载体。由于社会活动的形式多种多样,城镇土地满足程度和方式有所差异,因而表现为不同的土地质量。在一定区域内评定城镇土地质量的优劣,一般将城镇作为一个点来看待,区域中的若干个城镇,变成了若干个点。这些区域中的城镇,受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响,加之人们改造土地、投入资本不同,所以在区域中发挥的作
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  三、土地分等定级体系与方法

  1.城镇土地分等定级体系

  城镇土地是城镇社会经济活动的载体。由于社会活动的形式多种多样,城镇土地满足程度和方式有所差异,因而表现为不同的土地质量。

  在一定区域内评定城镇土地质量的优劣,一般将城镇作为一个点来看待,区域中的若干个城镇,变成了若干个点。这些区域中的城镇,受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响,加之人们改造土地、投入资本不同,所以在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异,带来城镇之间的整体的级差收益。

  当独立地对一个城镇进行研究时,城镇土地表现为面状分布形态,由不同类型和利用方式的地块构成。而这些地块由于受人工投入资本、土地的自然条件、现实经济条件和管理方式的影响,所以不同的地块在满足不同职能对土地的要求程度方面有所差异。土地条件优越的地块,被不同的职能部门所利用后,就比条件差的地块得到较高的收益,即土地的级差收益。

  正确反映城镇土地质量的差异,是合理利用城镇土地的基础。为体现城镇土地的上述两个特点,城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

  土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。它将各城镇看作是一个点,研究整体城镇在各种社会、自然、经济条件影响下,从整体上表现出的土地差异,土地等的顺序是在各城镇间排列的。实际的土地分等工作应考虑分层次进行,相互间既要衔接,也应各有侧重。当全国开展城镇土地分等,应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等;当省域(自治区)开展城镇土地分等,应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等;当直辖市域开展城镇土地分等,应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。特别是遇到城市所辖的空间存在与主城区分隔的实体(如独立工矿区、开发区等)时,确定其相应等别,应在城市主城区等别和周边城市(或城镇)分等基础上,经综合平衡划定等别。如果需要,当对跨不同行政区域的城镇进行土地分等时,应注意不同行政区域相邻城市或城镇的等别衔接。

  土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地条件的差异,并据此划分土地的级别高低。土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。根据研究的对象性质差异,城镇土地定级分为综合定级和分类定级两种。其中,综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析,按综合评价值的差异划分土地级;而分类定级则是指分别对影响城镇某种类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地级;通常涉及商业、住宅、工业用地定级等类型。

  四、土地定级原则

  土地分等定级一般遵循以下原则:

  (1)综合分析原则。土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析,按综合差异划分土地等和级。土地等和级既要反映土地在经济效益上的差异,也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。

  (2)主导因素原则。土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素,突出主导因素的影响。

  (3)地域分异原则。土地分等结果要符合城镇本身的经济特征,充分考虑城镇的宏观地理位置,与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律,分析由于区位条件不同形成的土地质量差异,将类似地域划归为同一土地级。

  (4)土地收益差异原则。土地等和级的划分应符合区域和城对土地收益明显差别的有关行业进行级差收益地价测算。测算值作为确定土地级的数目和了解行业级差收益的重要参考依据。

  (5)定量与定性分析结合原则。土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主,土地等和级的调整和最终定案宜依靠定性分析。

  
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