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2016土地估价师案例分析:城镇土地分等定级(4)

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概要:2.城镇土地定级的因素因子选择原则确定的因素应同时满足:(1)因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响;因素指标值有较大的变化范围,选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。城镇土地定级的技术路线和程序1.城镇土地定级的技术路线城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇
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  2.城镇土地定级的因素因子选择原则

  确定的因素应同时满足:

  (1)因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响;因素指标值有较大的变化范围,选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;

  (2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;

  (3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。

  城镇土地定级的技术路线和程序

  1.城镇土地定级的技术路线

  城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析,按综合评价值的差异划分土地级。

  分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地级;分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。

  城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异,必要时,应考虑城市规划等其他因素对土地级别的影响,市区非农业人口五十万以上的大城市,宜进行综合定级和分类定级;其他城镇宜进行综合定级,必要时可同时进行分类定级。

  城镇土地定级采用的是多因素综合评价法,并结合土地收益、价格等信息,应用市场资料分析法等方式进行验证,综合评定土地的等和级。

  多因素综合评价法也称为多因素分值加和法。从理论上说,只要对土地本身所具有的条件及其周围条件进行正确评定,就不难得出正确的土地等级。但由于人们所从事的工作、所处的社会地位、利用土地的方式、关心的经济利益以及生活经历、身心需求不尽相同,对同一土地的评价就会有很大的差异。为避免这种主观任意性和因生活背景不同造成的判断错误,需要用相对统一的标准和科学的参数——分值来表示土地的各种条件优劣,然后在考虑因素重要程度的前提下,对这些反映土地条件优劣的分值进行加和,得到总分值,按总分值的高低,即可评定出土地级别。

  为使工作过程规范化、标准化,多因素综合评价法(多因素分值加和法)常用下面的公式表达:

  多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的,反映了土地使用价值的大小,但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价,这样不便于与土地有偿使用等工作衔接,所以还须辅助于市场资料分析来加以验证。尤其是城镇土地定级工作中,应从确定的土地级别中,分行业计算不同级别土地带来的土地收益或地价标准,对划定的土地级别进行校核。

  具体而言,现行城镇土地定级的方法为:①先用多因素综合评价法初步划分土地等或级;②通过数据聚类分析、市场资料整理分析或典型行业的土地收益测算,对初步划分的土地等或级进行校核。这两个步骤构成了城镇土地定级的完整方法体系。

  2.城镇土地定级的工作程序:

  (1)建立城镇土地定级的因素体系;

  (2)确定各因素的权重值;

  (3)计算各因素的指标值和作用分,编制各因素的指标值与作用分值的对照表;

  (4)划分城镇土地定级单元;

  (5)计算单元内各因素分值,加权求和计算总分值,按总分的分布排列和实际情况,初步划分土地级;

  (6)进行土地收益测算或市场交易价格定级,对初步划分的土地级进行验证和调整;

  (7)编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。

  
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