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2016土地估价师案例分析:城镇土地分等定级(7)

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概要:(2)繁华影响度分值的计算与叠加a.商业服务中心规模指数和对应功能分确定。对每一城镇的各商业服务中心都可按其相对规模、作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级等中心。划分依据主要有以下两个方面;a)商业服务中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低。b)利用有关部门已做的划分,加以适当调整。级别层次的数目一般为:特大城市、大城市2~4个层次;中等城市2~3个层次;小城市
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  (2)繁华影响度分值的计算与叠加

  a.商业服务中心规模指数和对应功能分确定。对每一城镇的各商业服务中心都可按其相对规模、作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级等中心。划分依据主要有以下两个方面;

  a)商业服务中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低。

  b)利用有关部门已做的划分,加以适当调整。

  级别层次的数目一般为:特大城市、大城市2~4个层次;中等城市2~3个层次;小城市以下1~2层次。划分的数目要掌握在适宜程度,层次太少,低级商服中心的作用得不到反映;层次太多,则会加大工作量。建筑考试

  对划分出的各级中心计算相对规模指数,城市最高级中心为最高值(等于100),其余按相对规模指数公式算出:

  对于同一中心内包含的各功能层次的量,称为各级功能的功能力。某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务业专业化程度、规模等计算,多采用次级中心功能扣除法。其基本思路是:由于同一商业服务中心里,次一级功能以上的功能才是高级功能,那么只要从商业服务中心里减去次一级功能的量,就可得到高一级功能的量值。若以次级中心规模近似代替次一级功能的量,就可得到各级功能的功能分计算公式:

  相对距离和各功能影响作用分计算

  b.相对距离和各功能影响作用分计算。繁华影响度是距离的函数,其大小是随距离递减的,为求影响度,须首先确定各功能的影响半径和相对距离。

  各功能的半径一般是根据各级中心规模确定的,近似地把商服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围,以中心到范围边缘的距离作影响半径,如市级中心服务于全市,其市级功能的影响半径就应取从中心至连片建城区边缘的最大距离;区级中心服务于各区域,区级功能影响半径就在多个区级中心里取中心至区域边缘距离的最大值。当存在多个均匀分布的同级中心时,也可以按多个同级功能均分整个城市市场的原理,先按下式计算,然后加以适当调整,得到影响半径:

  式中:S——某城镇总面积;

  n——某级功能的数目(等于同级中心数加上高级中心数)。

  相对距离可按以下公式计算:

  r=di/d

  式中:di——实地距离。

  在考虑影响半径和相对距离时,应按实际情况考虑以何种距离衡量影响半径,如城市道路均匀、无天然阻碍,可考虑采用空间直线距离;道路曲折迂回,就须把实际路距考虑在内;若有山、河等天然地物阻隔,须用耗时量对实地距离进行修订,考虑耗时距离。

  得到相对距离各值后,即可把相对距离(r)、各功能分(fiM)代人相应定级类型的各级功能影响作用分计算公式中,计算出各距离上的某级功能作用分值。来源:考试通

  (3)地块繁华影响度分值叠加。繁华影响度与各中心的级别、数目、距离有密切关系,各地块上繁华程度由各影响作用分值叠加后反映。只受单中心影响的地块,其繁华程度就是该中心的各作用分的直接加和,如图2的A中心上的地块的分值就是e1+e2+e3;而对B地块,因e3影响范围未及,故分值为e1+e2;C地块则因e2、e3影响未及,分值仅为e1。

  当地块受多中心影响时,情况就要略为复杂一些。在图2(b)中,假设有A、B两个不同级别的中心,在它们之间的地块C和A中心一侧的地块D,各分值叠加的情况是:A、B位置的地块因受所在中心的影响,分值分别为e1+e2+e3,(A位置上)和e’2+e’3+el(B位置上);D地块只受A中心影响,分值为e1+e2;C地块处在A、B之间,同时受两种中心各功能影响,分值为el+e’2。

  
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