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2016土地估价师案例分析:城镇土地分等定级(12)

[10-14 18:39:11]   来源:http://www.jzzl8.com  相关知识与案例   阅读:6676

概要:产业集聚影响度的作用分值计算产业集聚规模反映产业在一定范围的集中程度。产业集聚分为同类产业及其配套产业的集聚和不同类产业的集聚。前者各产业间存在前后向产业关系,产品相同或互为原料、前后续产品,产业联系紧密;后者产业间相关性差,仅在空间上集聚,共同利用基础设施、劳动力等资源。对于工业用地定级而言,产业集聚规模有重要的影响。(1)产业集聚规模指数的计算通常情况下,产业集聚区域分为一般产业集聚区和高新技
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  产业集聚影响度的作用分值计算

  产业集聚规模反映产业在一定范围的集中程度。产业集聚分为同类产业及其配套产业的集聚和不同类产业的集聚。前者各产业间存在前后向产业关系,产品相同或互为原料、前后续产品,产业联系紧密;后者产业间相关性差,仅在空间上集聚,共同利用基础设施、劳动力等资源。对于工业用地定级而言,产业集聚规模有重要的影响。

  (1)产业集聚规模指数的计算

  通常情况下,产业集聚区域分为一般产业集聚区和高新技术产业集聚区。计算产业集聚规模指数需要按照产业集聚区域的特征,采用相对应区域类型的单位面积企业数量、年产值、年利润、职工人数等指标值进行,有关计算公式为:

  (2)产业集聚影响度作用分的计算

  计算产业集聚影响度时,应考虑产业区的特点和相应产业的联系状况,采用以下计算公式进行。

  产业集聚影响度作用分计算公式为:

  农用地定级

  农用地定级应根据相对稳定的影响因素及其作用的差异,重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素,突出主导因素对定级结果的作用。

  3.土地收益差异原则

  农用地定级应反映不同区域土地自然质量条件,土地利用水平、社会经济水平

  的差异对区域土地生产力水平的影响,也应反映对区域土地收益水平的影响。

  4.定量分析与定性分析相结合原则

  农用地定级应以定量计算为主。对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析,定性分析的结果可用于农用地定级成果的调整和确定工作中,提高农用地定级成果的精度。

  农用地定级的程序

  农用地定级的程序如下:

  1.工作准备,编写任务书;

  2.收集资料与外业补充调查;

  3.整理资料及定量化处理;

  4.计算定级指数及评定级别;

  5.校核级别与落实边界;

  6.编制图件、统计与量算面积、编写成果报告;

  7.成果验收;

  8.成果归档与更新应用。

  农用地定级的方法

  1.因素法。通过对构成土地质量的自然因素、区位因素和社会经济因素的综合分析,确定因素因子体系及影响权重,计算单元因素总分值,以此为依据客观评定农用地级别的方法。

  (1)确定定级因素体系及权重

  定级因素指对农用地质量差异有显著影响的自然因素、区位因素和社会经济因素,某些因素可分解为多个因子,构成因素体系。权重反映定级因素因子对农用地质量的影响程度。

  a.选择定级因素的原则

  a)主导因素原则

  选取本地区对土地级别影响起主导作用的因素,突出主导因素对定级结果的作用。b)差异性原则

  定级因素对不同区域的影响应有较大的差异,因素因子指标值有较大的变化范 围。

  c)相对稳定性原则

  所选取的因素应有相对稳定性,避免选取易变因素。

  d)可行性原则

  农用地定级工作的深度应与当地现有资料和技术水平相协调,应从现有资料中选取定级因素,必要时进行野外补测。

  b.确定方法

  选用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法中的一种或几种确定因素及权重。

  (2)编制“定级因素——质量分”关系表

  根据各定级因素对农用地质量影响程度,对指标值进行分级,并给出相应的质量分。

  a.因素质量分与土地质量的优劣呈正相关,即土地质量越好,质量分越高,反之,质量分越低;

  b.质量分体系采用百分制;

  c.质量分值与因素的显著作用区间相对应。

  (3)检验

  在全面开展定级工作之前,选择1~2个乡镇进行试评,对初步确定的因素体系及权重、“定级因素——质量分”关系表进行检验。如果试评结果与实际不符,应重新调整。

  (4)定级资料整理与量化

  a,定级因素资料整理

  a)整理核实定级因素资料,资料不足时,应进行外业补充调查,方法见外业调查部分;

  b)将定级因素资料标注在工作底图上。

  b.定级因素因子指标量化

  
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